Troubles du voisinage invisibles

Cet arrêt rejette la demande d'un propriétaire qui ne pouvait prétendre subir un trouble du voisinage car le toit de son voisin n'était pas visible de sa propriété :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué statuant en matière de référé (Caen, 19 novembre 2013), que M. X..., propriétaire d'un immeuble situé dans un périmètre régi par un plan de sauvegarde et de mise en valeur jouxtant celui de M. Y..., a créé une extension de sa maison sous forme d'une construction fermée et d'un préau ouvert faisant l'objet d'un permis de construire assorti de l'obligation de réaliser la couverture en zinc prépatiné et non en bac acier ; que se plaignant du non respect de cette prescription et de diverses non-conformités, M. Y... a assigné son voisin en référé afin d'obtenir la démolition de la construction ;

Sur le premier moyen ci-après annexé :

Attendu qu'ayant répondu, par motifs propres et en partie adoptés, aux moyens soulevés par M. Y... reprenant les conclusions de l'expertise qu'il avait fait réaliser, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de se référer elle-même aux termes d'une pièce qu'elle décidait d'écarter, a pu, sans violer l'article 6 §1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, décider que le dommage imminent et le trouble invoqués n'étaient pas démontrés ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant relevé que la toiture de l'immeuble de M. X... n'était pas visible de la propriété de M. Y... et retenu par une appréciation souveraine, que celui-ci ne subissait aucun trouble, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre le demandeur dans le détail de son argumentation, en a exactement déduit que les demandes fondées sur l'existence de troubles anormaux de voisinage devaient être rejetées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille quinze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté les demandes de Monsieur Y... dénonçant des anomalies affectant la construction édifiée par Monsieur X... et ce, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article 809 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; qu'en l'espèce, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a estimé que les travaux réalisés par M. X... sur son fonds n'engendraient pour M. Y... ni dommages imminent ni trouble manifestement illicite justifiant la démolition de l'ouvrage ; qu'il suffit de rappeler : - que le défaut de solidité de l'ouvrage, évoqué dans un courrier de la mairie, n'est pas démontré et est contesté par le rapport de l'expert que M. X... a mandaté ; qu'il n'est au surplus pas précisé en quoi un éventuel défaut de solidité de la construction serait susceptible d'engendrer un dommage pour la propriété voisine ; - que ce même rapport d'expertise révèle que la construction n'est pas ancrée dans le mur séparatif et ne peut, donc causer de dommages à celui-ci, étant précisé que le caractère mitoyen ou non de ce mur est discuté et qu'il n'appartient pas au juge des référés de prendre position sur cette question de fond qui excède sa compétence ; - que rien n'établit que les tiges initialement ancrées dans le mur, et désormais enlevées, ait causé un quelconque dégât au mur ; que de surcroît, comme il a été indiqué précédemment, le caractère mitoyen du mur n'est pas certain ; - que, de la même manière, aucun élément ne permet d'affirmer que la construction présente des débords ou saillies sur le fonds voisin ; - que la réalisation d'un glacis au sommet du mur, visant manifestement à assurer sa consolidation, ne peut en tout état de cause constituer un trouble illicite ; - qu'il n'est pas précisé en quoi la pente de la couverture, qui serait de 6° et non de 7°comme prévu au permis de construire, serait génératrice d'un quelconque trouble pour le voisin ; qu'en conséquence, et sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise, l'absence d'éléments suffisants quant à l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite conduit la cour à confirmer l'ordonnance critiquée » ;

AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « que sur le dommage imminent, il est invoqué un risque de dommage imminent qui serait constitué par la faiblesse structurelle de l'ouvrage incriminé qui, par ailleurs, causerait des dommages au mur sur lequel il est ancré ; que s'il est exact que les services municipaux ont mis en cause la solidité de l'ouvrage, particulièrement la charpente, cette affirmation est contredite par monsieur Z..., expert du bâtiment notoirement connu, qui relève après calcul de charges que la solidité de l'ouvrage n'est nullement compromise ; que ce même expert précise que l'ouvrage ne prend pas appui sur le mur existant, les tiges d'ancrage initialement posées ayant été enlevées ; que sans-doute le rapport de monsieur Z... n'est pas contradictoire ; que pour autant, il n'est pas dépourvu de valeur probante et ses constatations et observations techniques ne sauraient être écartées pour ce motif ; que pour le moins, on doit considérer que le rapport de monsieur Z... exclut qu'on puisse considérer qu'il est établi par le demandeur de manière indubitable qu'il serait établi l'existence d'un dommage imminent que seule la destruction de l'ouvrage pourrait éviter ; que sur le trouble manifestement illicite, l'ouvrage aurait été réalisé sans respecter les prescriptions du permis de construire ; qu'il ne serait pas construit en limite de propriété, sans débord ni saillie sur le fonds voisin ; que sa couverture serait en bac acier et non en zinc prépatiné ; que monsieur Z... indique dans son rapport que les cotes de l'ouvrage sont conformes aux prescriptions du permis de construire ; que par ailleurs, l'examen des photographies produites aux débats ne permet pas de conclure que la construction présenterait des débords ou saillies sur le fonds voisin sur le mur le long duquel l'ouvrage est construit ; qu'en revanche il est constant que la couverture n'a pas été réalisée en zinc prépatiné ainsi que prévu au permis de construire, mais en bac acier ; que les travaux n'ont donc pu donner lieu à l'établissement d'un certificat de conformité ainsi qu'il résulte du certificat conservatoire établi par le maire de BAYEUX le 29 juin 2011 ; que le non-respect des obligations réglementaires constitue un trouble manifestement illicite ; que pour autant, il appartient au juge des référés de déterminer les mesures propres à faire cesser le trouble dont il doit être constaté qu'il ne porte aucune atteinte particulière aux droits de monsieur Y..., de jouir de son propre fonds ; que l'ordre de détruire purement et simplement l'ouvrage apparaît une mesure radicale alors que rien n'interdit à monsieur X... qui, selon l'architecte des bâtiments de France, ¿est parvenu à un résultat globalement satisfaisant', de tenter d'obtenir de l'administration compétente le permis de construire ou le certificat de conformité nécessaire ; qu'il sera ainsi laissé à monsieur X... le délai d'un an pour régulariser la situation administrative de son immeuble sans qu'il y ait lieu de prévoir le prononcé d'une astreinte ; que par ailleurs, aucune réhabilitation du mur litigieux ne saurait être ordonnée alors qu'il n'est pas établi une atteinte sérieuse à ce dernier » ;

ALORS QUE, l'impartialité commande que les parties soient traitée sur un pied d'égalité et que leurs moyens soient examinés avec impartialité, conçue objectivement ; que l'impartialité objective exclut que le juge se borne à examiner un rapport officieux établi par l'une des parties sans évoquer, a fortiori analyser, le rapport officieux établi par l'autre partie pour asseoir son point de vue et contester l'analyse adverse ; qu'en se bornant à viser, pour s'attacher à ces constatations, le rapport de Monsieur Z... établi officieusement à la demande de Monsieur X..., sans évoquer, viser et a fortiori analyser le rapport de Monsieur A... établi à la demande de Monsieur Y..., les juges du fond ont statué en violation du droit au procès équitable et de l'article 6 para. 1 de la convention européenne des droits des l'hommes et des libertés fondamentales.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté les demandes de Monsieur Y... en tant qu'elles visaient le trouble lié à la réalisation d'une toiture en bac acier, contrairement aux prescriptions du permis de construire et à l'avis de l'architecte des bâtiments de France, la construction étant située dans un secteur donnant lieu à un plan de sauvegarde et de mise en valeur ;

AUX MOTIFS QUE « s'agissant enfin de la toiture, il est constant que la construction a été couverte en bac acier alors que le permis de construire imposait expressément une couverture en zinc prépatiné ; que le certificat de conformité a été refusé pour cette raison ; cette irrégularité ne cause cependant aucun trouble particulier à Monsieur Y..., puisque le seul trouble pourrait être de nature esthétique, et que les photographies produites montrent que cette couverture, située en deçà du sommet du mur séparatif, est invisible des propriétés voisines, et notamment de celle de Monsieur Y... » ;

ALORS QUE, premièrement, tout préjudice, de quelque nature que ce soit, peut donner lieu à réparation, dans le cadre d'une action exercée sur le fondement d'un trouble anormal de voisinage ; qu'en retenant que Monsieur Y... ne pouvait en tout état de cause que subir un trouble de nature esthétique, et que celui-ci était exclu dès lors que la couverture était invisible des propriétés voisines, notamment de celle de Monsieur Y..., les juges du fond ont violé les règles gouvernant la réparation des troubles dans le cadre des rapports de voisinage ensemble l'article 544 du code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, dès lors que les propriétés sont situées dans un secteur particulièrement protégé puisque faisant l'objet d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur, l'utilisation pour la toiture de matériaux proscrits par l'architecte des bâtiments de France et par le permis le construire, peut, à raison de son effet sur l'esthétique et l'harmonie du quartier, causer un préjudice aux propriétés avoisinantes, le quartier étant dévalorisé, peu important que la partie qui sollicite la réparation ne puisse apercevoir ce matériaux depuis sa propriété ; qu'en s'abstenant de rechercher, eu égard aux caractéristiques du quartier, faisant l'objet d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur, si l'existence d'une toiture en bac acier, telle que celle réalisée par Monsieur X... au mépris du permis de construire et de l'avis de l'architecte des bâtiments de France, n'engendrait pas une dévalorisation des constructions du secteur et notamment celle de Monsieur Y..., peut important que celui-ci ne puisse voir la toiture depuis sa propriété, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des règles gouvernant la réparation des dommages en cas de trouble anormal de voisinage ensemble l'article 544 du code civil."