13/08/2009
Tissu urbain dense, nouvelle construction et absence de trouble anormal
Cet arrêt rejette une demande d'indemnisation :
"Dans le courant des années 2002 et 2003, les consorts X..., Y..., Z...et A...ont fait l'acquisition d'appartements
situés ......à Saint-Denis dans la résidence SANTOLINE qui comporte des 20 appartements répartis sur 3 niveaux.
En septembre 2005, une villa individuelle située sur une parcelle jouxtant la résidence SANTOLINE était rasée, et son propriétaire, M. B..., faisait construire sur l'emplacement ainsi libéré une résidence nommée APPOLINE comprenant 12 logements également sur 3 étages.
Les consorts X...et autres se plaignaient alors d'une perte de perspective, de vue et d'ensoleillement liés à la construction de l'immeuble APPOLINE. Une expertise amiable diligentée par M. Bertrand K...faisait ressortir la réalité du préjudice subi par les copropriétaires de la résidence SANTOLINE, préjudice évalué notamment en diminution de la valeur vénale des appartements concernés.
Suivant exploits des 24 mai 2006 et 1er mars 2007, les consorts X...et autres faisaient assigner M. Jean-Jacques B..., maître de l'ouvrage, et la C...SAINTE APPOLINE, attributaire du permis de construire, devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis en réparation du préjudice subi sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
État de la procédure
Par jugement du 30 mai 2007, le tribunal de grande instance de Saint-Denis déboutait les consorts X...et tous autres de leur demande au motif que le trouble invoqué en zone urbaine dense ne revêtait pas le caractère anormal justifiant une indemnisation. Il condamnait les demandeurs in solidum à payer à M. Jean-Jacques B...la somme de 1. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant déclarations du 04 juin 2007, les consorts X...(et tous autres) interjetaient appel de cette décision. Par conclusions du 04 octobre 2007 valant récapitulatif, ils demandent à la cour d'infirmer la décision entreprise et, au visa de l'article 544 du Code civil, de dire et juger que la construction édifiée par M. B...leur occasionne des troubles anormaux du voisinage, et de condamner solidairement M. B...et la C...APPOLINE à leur verser différentes indemnités au titre des préjudices matériels et moraux subis. Il sollicite en outre l'octroi d'une indemnité de 2. 000 € chacun au titre des frais irrépétibles d'instance.
Par conclusions du 24 janvier 2008 valant récapitulatif, M. Jean-Jacques B...et la C...SAINTE APPOLINE demandent à la cour de confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions, et de condamner les appelants à leur verser une somme de 3. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture était rendue le 23 mai 2008.
Sur quoi, la cour
La cour se réfère à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives susdites pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
Au terme de l'article 544 du Code civil, la propriété et le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
À partir de cette disposition, s'est développée une jurisprudence relative à la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage, étant observé que les juges du fond doivent apprécier souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu la limite de la normalité des troubles observés.
En l'espèce, la réalité des troubles résultant de la proximité du nouvel immeuble est largement démontrée par l'expertise de M. K...qui a fait ressortir une perte de perspective, perte de vue et d'ensoleillement au préjudice des propriétaires des appartements de la résidence SANTOLINE.
Il n'est pas contesté par ailleurs que le permis de construire délivré à M. B...est régulier, et que l'immeuble a été édifié dans le respect des distances imposées par le code civil.
L'observation in fine de l'expert qui précise : « il est regrettable que la perspective d'insertion au site présenté par le promoteur de l'opération APPOLINE et annexé à la demande de permis de construire était incomplète dans la mesure où la résidence SANTOLINE n'y apparaît pas » n'est suivi d'aucun commentaire du dit expert sur l'incidence urbanistique d'une telle omission, outre le fait que le permis de construire et le certificat d'urbanisme ne semblent pas avoir fait l'objet d'un recours devant le tribunal administratif.
Ce qui reste en conséquence à définir, c'est le caractère anormal ou non du trouble décrit.
Par adoption des motifs pertinents des premiers juges, la cour considère que dans un tissu urbain dense, en zone constructible, soumise à une très forte pression immobilière, la suppression d'une vue et d'un ensoleillement d'appartements situés eux-mêmes dans un immeuble, du fait de l'édification d'un autre immeuble de même hauteur, ne revêt pas le caractère anormal permettant une indemnisation des requérants.
Il y a lieu en conséquence de confirmer la décision entreprise.
Il paraît en outre équitable de décharger les intimés des frais irrépétibles exposés par eux en cause d'appel à hauteur de la somme de 2. 000 €.
Par ces motifs
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort.
Confirme la décision entreprise.
Condamne les consorts X... L...et A...à payer à M. Jean-Jacques B...et à la C...SAINTE APPOLINE la somme globale de 2. 000 € au titre des frais irrépétibles d'instance.
Condamne les appelants aux dépens, dont distraction au profit de Me Alain J..., avocat aux offres de droit.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur François CREZE Président, et par Madame Marie Josée CAPELANY, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire."
En septembre 2005, une villa individuelle située sur une parcelle jouxtant la résidence SANTOLINE était rasée, et son propriétaire, M. B..., faisait construire sur l'emplacement ainsi libéré une résidence nommée APPOLINE comprenant 12 logements également sur 3 étages.
Les consorts X...et autres se plaignaient alors d'une perte de perspective, de vue et d'ensoleillement liés à la construction de l'immeuble APPOLINE. Une expertise amiable diligentée par M. Bertrand K...faisait ressortir la réalité du préjudice subi par les copropriétaires de la résidence SANTOLINE, préjudice évalué notamment en diminution de la valeur vénale des appartements concernés.
Suivant exploits des 24 mai 2006 et 1er mars 2007, les consorts X...et autres faisaient assigner M. Jean-Jacques B..., maître de l'ouvrage, et la C...SAINTE APPOLINE, attributaire du permis de construire, devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis en réparation du préjudice subi sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
État de la procédure
Par jugement du 30 mai 2007, le tribunal de grande instance de Saint-Denis déboutait les consorts X...et tous autres de leur demande au motif que le trouble invoqué en zone urbaine dense ne revêtait pas le caractère anormal justifiant une indemnisation. Il condamnait les demandeurs in solidum à payer à M. Jean-Jacques B...la somme de 1. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant déclarations du 04 juin 2007, les consorts X...(et tous autres) interjetaient appel de cette décision. Par conclusions du 04 octobre 2007 valant récapitulatif, ils demandent à la cour d'infirmer la décision entreprise et, au visa de l'article 544 du Code civil, de dire et juger que la construction édifiée par M. B...leur occasionne des troubles anormaux du voisinage, et de condamner solidairement M. B...et la C...APPOLINE à leur verser différentes indemnités au titre des préjudices matériels et moraux subis. Il sollicite en outre l'octroi d'une indemnité de 2. 000 € chacun au titre des frais irrépétibles d'instance.
Par conclusions du 24 janvier 2008 valant récapitulatif, M. Jean-Jacques B...et la C...SAINTE APPOLINE demandent à la cour de confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions, et de condamner les appelants à leur verser une somme de 3. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture était rendue le 23 mai 2008.
Sur quoi, la cour
La cour se réfère à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives susdites pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
Au terme de l'article 544 du Code civil, la propriété et le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
À partir de cette disposition, s'est développée une jurisprudence relative à la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage, étant observé que les juges du fond doivent apprécier souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu la limite de la normalité des troubles observés.
En l'espèce, la réalité des troubles résultant de la proximité du nouvel immeuble est largement démontrée par l'expertise de M. K...qui a fait ressortir une perte de perspective, perte de vue et d'ensoleillement au préjudice des propriétaires des appartements de la résidence SANTOLINE.
Il n'est pas contesté par ailleurs que le permis de construire délivré à M. B...est régulier, et que l'immeuble a été édifié dans le respect des distances imposées par le code civil.
L'observation in fine de l'expert qui précise : « il est regrettable que la perspective d'insertion au site présenté par le promoteur de l'opération APPOLINE et annexé à la demande de permis de construire était incomplète dans la mesure où la résidence SANTOLINE n'y apparaît pas » n'est suivi d'aucun commentaire du dit expert sur l'incidence urbanistique d'une telle omission, outre le fait que le permis de construire et le certificat d'urbanisme ne semblent pas avoir fait l'objet d'un recours devant le tribunal administratif.
Ce qui reste en conséquence à définir, c'est le caractère anormal ou non du trouble décrit.
Par adoption des motifs pertinents des premiers juges, la cour considère que dans un tissu urbain dense, en zone constructible, soumise à une très forte pression immobilière, la suppression d'une vue et d'un ensoleillement d'appartements situés eux-mêmes dans un immeuble, du fait de l'édification d'un autre immeuble de même hauteur, ne revêt pas le caractère anormal permettant une indemnisation des requérants.
Il y a lieu en conséquence de confirmer la décision entreprise.
Il paraît en outre équitable de décharger les intimés des frais irrépétibles exposés par eux en cause d'appel à hauteur de la somme de 2. 000 €.
Par ces motifs
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort.
Confirme la décision entreprise.
Condamne les consorts X... L...et A...à payer à M. Jean-Jacques B...et à la C...SAINTE APPOLINE la somme globale de 2. 000 € au titre des frais irrépétibles d'instance.
Condamne les appelants aux dépens, dont distraction au profit de Me Alain J..., avocat aux offres de droit.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur François CREZE Président, et par Madame Marie Josée CAPELANY, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire."
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